LTV, DTI, DSR 완벽 정리 - 내 대출 한도는 얼마일까?

## LTV란? (담보인정비율) {#ltv} **LTV(Loan to Value)**는 주택 가격 대비 대출 가능 비율입니다. > **공식**: LTV = (대출금액 ÷ 주택가격) × 100 ### 예시 - 10억원 아파트, LTV 50% 적용 시 - 최대 대출 가능액: **5억원** ### 2026년 LTV 규제 | 지역 | 규제지역 | 비규제지역 | |------|---------|-----------| | 9억 이하 | 50% | 70% | | 9억 초과 | 30% | 60% | | 15억 초과 | 0% (대출 불가) | 60% | --- ## DTI란? (총부채상환비율) {#dti} **DTI(Debt to Income)**는 연소득 대비 연간 주택담보대출 원리금 상환액의 비율입니다. > **공식**: DTI = (주담대 원리금 상환액 + 기타대출 이자) ÷ 연소득 × 100 ### 예시 - 연소득 6,000만원, DTI 40% 적용 시 - 연간 상환 가능액: **2,400만원** - 월 상환 가능액: 약 **200만원** ### DTI vs DSR 차이점 - DTI: 주담대 **원리금** + 기타대출 **이자만** 계산 - DSR: 모든 대출의 **원리금** 전체 계산 --- ## DSR이란? (총부채원리금상환비율) {#dsr} **DSR(Debt Service Ratio)**은 연소득 대비 모든 대출의 연간 원리금 상환액 비율입니다. > **공식**: DSR = (모든 대출의 연간 원리금 상환액) ÷ 연소득 × 100 ### DSR에 포함되는 대출 - 주택담보대출 - 신용대출 - 자동차 할부 - 학자금 대출 - 카드론 ### 예시 - 연소득 6,000만원, DSR 40% 적용 시 - 연간 총 상환 가능액: **2,400만원** - 기존 신용대출 연 상환액이 400만원이라면 - 주담대 상환 가능액: **2,000만원** --- ## 2026년 규제 기준 {#regulations} ### 지역별 LTV 한도 | 구분 | 투기지역 | 조정대상지역 | 비규제지역 | |------|---------|------------|-----------| | 9억 이하 | 40% | 50% | 70% | | 9억 초과 | 20% | 30% | 60% | | 15억 초과 | 불가 | 불가 | 60% | ### DSR 규제 | 구분 | DSR 한도 | |------|---------| | 총 대출 1억원 초과 | **40%** | | 총 대출 1억원 이하 | 규제 없음 | ### 생애최초 주택구입자 혜택 - LTV: 최대 **80%** (6억원 이하 주택) - DSR: 일부 완화 적용 --- ## 대출 한도 계산 예시 {#calculation} ### 조건 - 연소득: 6,000만원 - 주택가격: 8억원 - 지역: 비규제지역 - 기존 대출: 없음 ### Step 1. LTV 기준 한도 - 8억원 × 70% = **5.6억원** ### Step 2. DSR 기준 한도 - 연 상환 가능액: 6,000만원 × 40% = 2,400만원 - 월 상환 가능액: 200만원 - 금리 4%, 30년 상환 기준 - 대출 가능액: 약 **4.2억원** ### 결과 LTV와 DSR 중 **낮은 금액**이 실제 대출 한도! → **4.2억원** (DSR 기준) --- ## 대출 한도 늘리는 방법 ### 1. 대출 기간 늘리기 - 20년 → 30년: 대출 한도 약 20% 증가 - 30년 → 40년: 추가 10% 증가 ### 2. 기존 대출 상환 - 신용대출, 카드론 정리 후 주담대 신청 ### 3. 소득 증빙 최대화 - 근로소득 + 임대소득 + 사업소득 모두 합산 ### 4. 생애최초 혜택 활용 - 무주택 기간이 길수록 유리 > 💡 **실제 대출 한도가 궁금하다면?** 주택담보대출 계산기로 직접 계산해보세요!