부동산 양도소득세 계산법 완벽 정리 - 비과세 조건부터 중과세까지

## 양도소득세 기초 {#basics} 양도소득세는 부동산, 주식 등 자산을 팔아 얻은 이익에 대해 부과되는 세금입니다. ### 양도소득세 계산 공식 > **양도가액** (매도금액) > **- 취득가액** (매수금액) > **- 필요경비** (취등록세, 중개수수료 등) > **= 양도차익** > > **양도차익 - 장기보유특별공제 = 양도소득금액** > > **양도소득금액 - 기본공제(250만원) = 과세표준** > > **과세표준 × 세율 = 양도소득세** ### 양도소득세율 (2026년) | 과세표준 | 세율 | 누진공제 | |---------|------|---------| | 1,400만원 이하 | 6% | 0원 | | 5,000만원 이하 | 15% | 126만원 | | 8,800만원 이하 | 24% | 576만원 | | 1.5억원 이하 | 35% | 1,544만원 | | 3억원 이하 | 38% | 1,994만원 | | 5억원 이하 | 40% | 2,594만원 | | 10억원 이하 | 42% | 3,594만원 | | 10억원 초과 | 45% | 6,594만원 | --- ## 비과세 요건 {#tax-exempt} ### 1세대 1주택 비과세 조건 다음 **모든 조건**을 충족해야 비과세: 1. **보유기간**: 2년 이상 보유 2. **거주기간**: 2년 이상 거주 (조정대상지역 취득 시) 3. **고가주택**: 실거래가 12억원 이하 ### 고가주택 (12억 초과) 계산법 12억원 초과분에 대해서만 과세: > **과세대상 양도차익 = 양도차익 × (양도가액 - 12억) / 양도가액** ### 예시: 15억 주택, 5억 양도차익 - 과세대상: 5억 × (15억 - 12억) / 15억 = **1억원** ### 일시적 2주택 비과세 신규 주택 취득 후 **3년 이내** 기존 주택 매도 시 비과세: - 종전 주택 2년 보유 + 2년 거주 요건 충족 필요 - 신규 주택에 1년 이내 전입 필요 (조정지역) --- ## 장기보유특별공제 {#deductions} ### 일반 부동산 공제율 | 보유기간 | 공제율 | |---------|--------| | 3년 이상 | 6% | | 4년 이상 | 8% | | 5년 이상 | 10% | | 6년 이상 | 12% | | ... | ... | | 15년 이상 | **30%** (최대) | ### 1세대 1주택 공제율 (거주요건 충족 시) | 보유기간 | 보유 공제 | 거주 공제 | 합계 | |---------|----------|----------|------| | 3년 | 12% | 12% | 24% | | 4년 | 16% | 16% | 32% | | 5년 | 20% | 20% | 40% | | ... | ... | ... | ... | | 10년 이상 | 40% | 40% | **80%** (최대) | ### 예시: 10년 보유 거주, 5억 양도차익 - 장특공제: 5억 × 80% = 4억원 공제 - 과세대상: 1억원만 과세 --- ## 다주택자 중과세 {#multi-house} ### 조정대상지역 내 다주택자 중과 | 주택 수 | 기본세율 | 중과세율 | |---------|---------|---------| | 2주택 | 기본세율 | 기본세율 + 20%p | | 3주택 이상 | 기본세율 | 기본세율 + 30%p | > **예시**: 양도차익 3억원, 3주택자 > - 기본세율: 38% > - 중과세율: 38% + 30% = **68%** ### 장특공제 배제 - 조정대상지역 다주택자는 장기보유특별공제 **적용 불가** ### 중과 유예 (2026년 기준) - 정부 정책에 따라 일시적으로 중과 유예될 수 있음 - 최신 정책 확인 필요 --- ## 절세 전략 {#tips} ### 1. 보유기간 늘리기 - 1세대 1주택: 10년 이상 보유 + 거주 시 80% 공제 - 5억 양도차익도 1억만 과세 ### 2. 거주기간 채우기 - 2년 거주요건 미충족 시 과세 - 전입신고 + 실거주 증빙 중요 ### 3. 증여 활용 - 배우자/자녀에게 증여 후 매도 - 양도차익 분산 효과 - 단, 이월과세 주의 (5년 내 매도 시 증여자 취득가액 적용) ### 4. 매도 시기 조절 - 12월 말 vs 1월 초 매도 - 기본공제 250만원 × 2년 활용 ### 5. 필요경비 챙기기 - 취득세, 등록세 - 중개수수료 - 인테리어 비용 (자본적 지출) - 법무사 비용 ### 6. 일시적 2주택 활용 - 이사 시 3년 유예기간 활용 - 매도 순서 중요 > 💡 **양도소득세가 얼마나 나올지 궁금하다면?** 양도소득세 계산기로 미리 확인해보세요!