부동산 양도소득세 계산법 완벽 정리 - 비과세 조건부터 중과세까지

양도소득세 기초

양도소득세는 부동산, 주식 등 자산을 팔아 얻은 이익에 대해 부과되는 세금입니다.

양도소득세 계산 공식

양도가액 (매도금액) - 취득가액 (매수금액) - 필요경비 (취등록세, 중개수수료 등) = 양도차익

양도차익 - 장기보유특별공제 = 양도소득금액

양도소득금액 - 기본공제(250만원) = 과세표준

과세표준 × 세율 = 양도소득세

양도소득세율 (2026년)

비과세 요건

1세대 1주택 비과세 조건

다음 모든 조건을 충족해야 비과세:

1. 보유기간: 2년 이상 보유
2. 거주기간: 2년 이상 거주 (조정대상지역 취득 시)
3. 고가주택: 실거래가 12억원 이하

고가주택 (12억 초과) 계산법

12억원 초과분에 대해서만 과세:

과세대상 양도차익 = 양도차익 × (양도가액 - 12억) / 양도가액

예시: 15억 주택, 5억 양도차익

• 과세대상: 5억 × (15억 - 12억) / 15억 = 1억원

일시적 2주택 비과세

신규 주택 취득 후 3년 이내 기존 주택 매도 시 비과세:

• 종전 주택 2년 보유 + 2년 거주 요건 충족 필요
• 신규 주택에 1년 이내 전입 필요 (조정지역)

장기보유특별공제

일반 부동산 공제율

1세대 1주택 공제율 (거주요건 충족 시)

예시: 10년 보유 거주, 5억 양도차익

• 장특공제: 5억 × 80% = 4억원 공제
• 과세대상: 1억원만 과세

다주택자 중과세

조정대상지역 내 다주택자 중과

예시: 양도차익 3억원, 3주택자

• 기본세율: 38%
• 중과세율: 38% + 30% = 68%

장특공제 배제

• 조정대상지역 다주택자는 장기보유특별공제 적용 불가

중과 유예 (2026년 기준)

• 정부 정책에 따라 일시적으로 중과 유예될 수 있음
• 최신 정책 확인 필요

절세 전략

1. 보유기간 늘리기

• 1세대 1주택: 10년 이상 보유 + 거주 시 80% 공제
• 5억 양도차익도 1억만 과세

2. 거주기간 채우기

• 2년 거주요건 미충족 시 과세
• 전입신고 + 실거주 증빙 중요

3. 증여 활용

• 배우자/자녀에게 증여 후 매도
• 양도차익 분산 효과
• 단, 이월과세 주의 (5년 내 매도 시 증여자 취득가액 적용)

4. 매도 시기 조절

• 12월 말 vs 1월 초 매도
• 기본공제 250만원 × 2년 활용

5. 필요경비 챙기기

• 취득세, 등록세
• 중개수수료
• 인테리어 비용 (자본적 지출)
• 법무사 비용

6. 일시적 2주택 활용

• 이사 시 3년 유예기간 활용
• 매도 순서 중요

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